Cómo detener el proceso de embargo en Florida: sus opciones, paso a paso

El embargo hipotecario (foreclosure) en Florida, paso a paso

Florida es un estado de embargo judicial, lo que significa que el banco tiene que demandarlo en la corte y ganar antes de que su casa pueda venderse. Ese camino es más lento que el proceso extrajudicial que usan muchos otros estados, y ese tiempo de más es lo más valioso que usted tiene ahora mismo. Saber en qué punto del calendario está le dice qué opciones siguen abiertas y cuáles ya se cerraron.

1. Pagos atrasados. La mayoría de las hipotecas se reportan tarde a los 30 días. El administrador del préstamo (servicer) suele empezar aquí sus gestiones de mitigación de pérdidas, y este es el momento más barato de todo el proceso para actuar.
2. Aviso de incumplimiento y aceleración. El servicer le exige los atrasos y después declara vencido el saldo completo. Las reglas federales por lo general exigen que el préstamo tenga más de 120 días de mora antes de la primera presentación oficial ante la corte.
3. Demanda registrada (lis pendens) y demanda formal. Se presenta el caso y se registra contra la propiedad. Una vez que el lis pendens queda en el registro público, cualquiera puede verlo, y a usted le va a empezar a llegar correo de gente que compró esa lista.
4. Usted tiene 20 días para responder. Este es el plazo que la mayoría deja pasar. No responder normalmente termina en una sentencia por rebeldía (default judgment), y desde ahí el caso avanza mucho más rápido.
5. Sentencia sumaria y fecha de subasta. La corte fija el monto de la sentencia y programa la subasta, con frecuencia varias semanas después.
6. Subasta y certificado de venta. La propiedad se vende, casi siempre en línea, a través de la oficina del secretario de la corte (clerk of court) de ese condado.

Cuánto tarda todo esto varía muchísimo según el condado y según qué tan disputado esté el caso. Broward, Miami-Dade y Palm Beach avanzan cada uno a su propio ritmo, y un caso peleado dura bastante más que uno sin defensa. Lo importante es que casi todas las opciones de abajo dependen de actuar antes de la fecha de subasta.

Sus opciones, ordenadas por el tiempo que le queda

Las salidas se van cerrando conforme avanza el calendario. A grandes rasgos, de más tiempo disponible a menos:

• Reinstalación del préstamo (reinstatement). Usted paga los atrasos más los cargos y el préstamo vuelve a la normalidad. Pida al servicer una cotización de reinstalación por escrito y con fecha de vencimiento, porque la cifra se mueve conforme se acumulan los cargos. Funciona mejor si su problema de dinero fue temporal.
• Modificación, indulgencia (forbearance) o plan de pagos. Es la mejor vía si sus ingresos ya se recuperaron. Solicite por escrito, temprano, y guarde copia de todo, porque estos trámites tardan en procesarse.
• Refinanciamiento. Si tiene capital acumulado y su crédito sobrevivió, un préstamo nuevo puede pagar el que está en mora. Los pagos atrasados en sí mismos suelen hacer esto difícil.
• Vender con capital acumulado (equity). Si la casa vale más de lo que usted debe, vender antes de la subasta protege ese dinero en lugar de entregarlo en cargos y honorarios. Es la opción que más dueños no saben que todavía tienen.
• Venta corta (short sale). Si usted debe más de lo que vale la casa, el banco puede aceptar menos del saldo total. Requiere aprobación del banco y tiempo, así que funciona mucho mejor temprano que tarde.
• Entrega voluntaria del título (deed in lieu). Usted devuelve la propiedad. Termina el proceso, pero se va sin nada.
• Bancarrota. Presentarla activa una suspensión automática que detiene la subasta. Esa es una decisión para un abogado de bancarrota, no para un sitio web.

Vender no es rendirse, es proteger su capital acumulado

A muchos dueños del sur de Florida les sorprende cuánto capital hay guardado en una casa que están a punto de perder. Una vez que ocurre la subasta, el orden de pago ya está fijo: primero la sentencia, después los cargos y costos, después los gravámenes menores, y solo lo que sobreviva a todo eso regresa a usted. Vender antes de la fecha de subasta le permite controlar el número en lugar de mirar cómo se lo consumen.

Una venta en efectivo encaja aquí por una sola razón, que es velocidad y certeza. No hay hipoteca de un comprador que se pueda caer dos días antes del cierre, ni condición de avalúo. Como una venta en efectivo puede cerrar en apenas 10 días, muchas veces cabe dentro de la ventana aunque ya haya fecha de subasta, y podemos coordinar directamente con su abogado o con el departamento de liquidación del servicer para que el préstamo quede saldado en el cierre. Vea cómo compramos en venta antes del embargo y el detalle del número en la oferta en efectivo.

La segunda hipoteca, la línea de crédito y la asociación que nadie menciona

Casi todos los dueños piensan solo en la primera hipoteca, porque es quien presentó la demanda. Los gravámenes que están detrás son los que deciden si una venta realmente cierra limpia. Una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre el valor de la casa (HELOC) no desaparece cuando la primera ejecuta: el acreedor menor puede quedar barrido en la subasta y aun así, en ciertos casos, perseguirlo a usted por el pagaré. Una asociación de propietarios (HOA) o de condominio también puede ejecutar por su cuenta por cuotas y cuotas especiales no pagadas, en su propio calendario, totalmente aparte del banco. Y los impuestos prediales atrasados corren por una tercera vía, la de los certificados fiscales del condado.

Esto importa porque cada una de esas deudas tiene que pagarse o negociarse en el cierre para que el título se transfiera limpio. Por eso una búsqueda de título temprana vale más de lo que cuesta: encontrar un gravamen olvidado tres días antes de la subasta es un problema muy distinto a encontrarlo tres semanas antes. Cuéntenos de todas las deudas atadas a la propiedad, incluso las que usted cree demasiado chicas para importar.

Después de la subasta: redención, excedente y deficiencia

Hay tres cosas que casi nunca le explican. Primero, en Florida el derecho de redención del deudor por lo general corre hasta que se presenta el certificado de venta, así que pagar el monto de la sentencia, incluso muy tarde en el proceso, todavía puede detener la transferencia. Segundo, si la propiedad se vende en la subasta por más de lo que se debía, ese excedente (surplus) le pertenece a usted, no al banco, y se reclama a través de la corte; los negocios abusivos de “recuperación de excedentes” existen precisamente porque casi ningún dueño se entera de esto. Tercero, si la venta no alcanza a cubrir lo que usted debía, el banco puede buscar una sentencia por deficiencia por el faltante. La ley de Florida limita el plazo que tiene un acreedor para reclamar eso sobre una vivienda, pero el riesgo es real, y es una razón más para vender antes de la subasta y no después.

Estafas de rescate hipotecario y cómo reconocerlas

En cuanto el lis pendens es público, empiezan las cartas y las llamadas. Florida tiene una ley específica que regula a los consultores de rescate hipotecario, y las señales de alarma se repiten siempre:

Pero el error más caro es más silencioso que cualquier estafa: ignorar los papeles de la corte. Los plazos se vencen y las opciones se cierran solas. Existe ayuda gratuita y vale la pena usarla: las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD orientan sin costo, y el secretario de la corte de su condado le confirma el estado real de su caso, no lo que afirme una carta.

Lo esencial

Casi siempre hay más margen del que se siente, pero se encoge conforme se acerca la fecha de subasta. Averigüe si tiene capital acumulado, decida si conservar la casa es realista, y si vender es la respuesta, muévase rápido. Compramos tal como está, y nuestra red de inversionistas verificados que respaldan las ofertas es lo que nos permite sostener una fecha de cierre firme. Nunca le vamos a prometer un precio exacto sin ver la casa, pero sí un rango honesto con la aritmética a la vista. Cuéntenos su dirección en el chat o llame al (786) 940-9908. Vea también cómo funciona y qué compramos tal como está.

Esta página es información general sobre cómo suelen funcionar estos procesos en Florida, no es asesoría legal ni fiscal. Para su caso concreto, consulte a un abogado en Florida o a su contador.